„Das Angebot an Baugrund, den sich Familien noch leisten können, ist in Vorarlberg sehr begrenzt. Durch die neuen Steuern auf Immobilien sowie die Abgabe bei Umwidmungen wird diese Situation ganz sicher nicht besser.“ Das erläuterte der Fachgruppenobmann der Vorarlberger Immobilientreuhänder und Bauträger, Mag. Elmar Hagen, Lustenau, zu den entsprechenden Punkten im sogenannten „Sparpaket“ der Bundesregierung.

„Solche Einschnitte im Wirtschaftsbereich spüren wir allerdings nie sofort. Der Immobilienmarkt reagiert mit einer Verzögerung von etwa 6 bis 12 Monaten.“ Dann aber, so Mag. Hagen, wird die steuerliche Belastung zusätzlich zu den engen Grenzen der Raumplanung in Vorarlberg schlagend werden.

Kaum Gründlandumwidmungen

Selbst in ländlichen Gemeinden des Vorarlberger Rheintales liegen die Preise für Baugrund inzwischen um die 200-Euro-Marke. In Gunstlagen größerer Orten sind auch 250 - 300 Euro und mehr keine Ausnahme mehr. Elmar Hagen: „Wird tatsächlich ein Grundstück in der Grünzone in Bauland umgewidmet, so ist verständlich, wenn dieser Wertzuwachs besteuert wird. Das kommt allerdings in Vorarlberg kaum mehr vor.“

Meist handelt es sich um noch nicht gewidmete Inseln innerhalb von Baugebiet. Diese Gründe sind einst nicht umgewidmet worden, weil z.B. die Zufahrt oder der Kanalanschluss nicht vorhanden waren. „Da hat oft die strenge Raumordnung manche gute Lösung verhindert. Jetzt wird von der Politik Verdichtung in Wohngebieten gewünscht und es wird bestraft, wer früher nicht umwidmen durfte.“

Familien benachteiligt

Zwar fällt keine Steuer an, wenn ein Baugrund für den Eigenbedarf genutzt wird. „Zum Handkuss kommen aber besonders junge Familien, die sich ein Eigenheim schaffen oder eine Eigentumswohnung kaufen möchten. Sie spüren die zusätzliche Belastung durch die Immobiliensteuern am stärksten.“ Da auch die bisher geltende Spekulationsfrist von zehn Jahren gestrichen wurde, werden auch gebrauchte Immobilien teurer. Das gilt nur dann nicht, wenn eine Wohnung bzw. ein Haus vom Verkäufer selbst lange genug als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Zudem werden Eigentümer, die keinen dringenden Geldbedarf haben, ihre Immobilie zumindest für einige Zeit nicht verkaufen, weil sie hoffen, dass die Steuergesetze sich wieder ändern können. Elmar Hagen: „Das verknappt das Angebot noch weiter und dreht an der Preisspirale.“

Nachteile für Investoren und Mieter

Das Belastungspaket der Bundesregierung dürfte auch Auswirkungen auf den Mietmarkt haben. Fachgruppenobmann Hagen: „In Vorarlberg haben private Investoren mit ihren Mietwohnungen dazu beigetragen, dass der Mietwohnungsmarkt nicht ausgetrocknet ist.“ Künftig können zwar Herstellung und Reparaturen von privaten Mietwohnungen weiterhin von der Steuer abgesetzt werden, nicht aber die Finanzierung. „Das macht die Investitionen in den Wohnbau für manche Anleger uninteressant“, befürchtet Elmar Hagen. „Wenn in Vorarlberg weniger private Mietwohnungen errichtet und angeboten werden, wirkt sich das auf die Mieten aus. Denn was knapp wird, kostet eben mehr.“

„Das Angebot an Baugrund dürfte sich in Vorarlberg weiter verknappen“
Mag. Elmar Hagen, Fachgruppenobmann Vorarlberg, GF Realbüro Hagen Immobilien GmbH

Grundstücke werden hoch versteuert

Werden derzeit Grundstücke, Immobilien und Gebäude mit Gewinn verkauft, dann ist der daraus entstandene Gewinn im Privatbereich zehn Jahre lang steuerpflichtig, danach steuerfrei. Der gewinnträchtige Verkauf ist künftig aber auch nach zehn Jahren steuerpflichtig und wird mit 25 Prozent belastet. Dies gilt für Liegenschaften, die nach dem 1. April 2002 angeschafft wurden. Bei Umwidmungen wird pauschal ein Wertzuwachs von 60 Prozent angenommen. Für vor 2002 erworbenes “Altvermögen” gelten geringere Steuersätze: 15 Prozent, wenn dabei davor Grün- in Bauland umgewidmet wurde und nur 3,5 Prozent ohne Umwidmung. “Es sind praktisch nur Grundstücke betroffen die außerhalb der Landes-Grünzone liegen. Diese Zone ist sowieso Tabu in diesem Bereich und es wird wahrscheinlich auch nicht umgewidmet”, meint Elmar Hagen, Fachgruppenobmann für Immobilien und ortet hier keine großen Verluste für Landwirte.

Wohnbauträger und Mieter auch betroffen

Unklar scheint, wie der Fiskus den Wert von Wohnungen feststellen will, deren Anschaffungs- und Renovierungskosten bereits weit zurückliegen oder die bereits mehrfach den Besitzer gewechselt haben. Die Besteuerung von Grundstücksgewinnen im Falle der Veräußerung wird wohl auch Wohnbauträger und somit die Mieter treffen. “Durch die geringere Mobilität wird der Preis schlicht und einfach steigen, weil es weniger Angebot geben wird und die bleibende Nachfrage dazu führt, dass die Preise steigen”, vermutet Hagen.

Wohnen wird teurer

“Es wird wahrscheinlich dazu führen, dass der Markt wesentlich unbeweglicher wird und dadurch wird auch der Preis von Immobilien steigen”, glaubt Hagen. Das führt er darauf zurück, dass das Angebot auf dem Markt sinken wird. Zudem glaubt Hagen, dass Vorsorgewohnungen, die bisher ein wichtiger Bestandteil waren, um Mieten entsprechend vernünftig im Preis zu halten, künftig wohl nicht mehr im großen Umfang angeboten werden.

Der Immobilienmarkt hat gute Chancen bei einer Finanzkrise, vom Flucht in die Sachwerte zu profitieren. Insgesamt wird sich nur Qualität durchsetzen, der Trend weg von unüberlegten Investitionen hin zu wirklicher Fachberatung ist bereits jetzt da. Eine neue Finanzkrise ca. 3 Jahre nach der 1. Finanzkrise 2008 ist bereits wieder im entstehen. Ob sie bewältigt werden kann weiss niemand, aber sicher ist , dass der Kunde in Zukunft noch kritischer sein wird. Es zeichnet sich ab, dass unbewiesene Versprechungen und Ausflüchte immer mehr kritisch beurteilt werden und der Gebrauch von Beruhigungsfloskeln den Kunden derart verschrecken wird, dass er dann einen anderen Berater sucht.

Welchen Herausforderungen müssen sich Vermögenstreuhänder anlässlich der viel beschworenen Finanzkrise in den kommenden Jahren stellen?

Die Immobilientreuhänder müssen noch besser und genauer arbeiten und den Kunden noch viel detaillierter aufklären damit sie eine Immobilie vermitteln können. Die Anforderungen an ihr technisches wirtschaftliches und juristisches Wissen wird stark ansteigen.

Um es vorwegzunehmen ich rate niemandem mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen. Echte Kaufinteressenten suchen gezielt und damit in allen gängigen Medien, in denen Makler für gewöhnlich inserieren.

Mit der Beauftragung weiterer Immobilienmakler erhalten Sie also nicht weitere Interessenten, sondern bewirken, dass Ihr Objekt den gleichen Interessenten zu verschiedenen Bedingungen und meist auch mit unterschiedlichen Eckdaten und Kaufpreisen angeboten wird. Diese Vorgehensweise erzeugt kein Vertrauen – es wirkt, als gäbe es einen Haken an der Immobilie.

Außerdem ist ein Immobilienmakler, der mit einem Alleinvermittlungsauftrag beauftragt wurde verpflichtet die Immobilie aktiv zu vermarkten. Ohne Alleinvermittlungsauftrag und ohne Sicherheit, dass die investierte Zeit und Kosten wieder hereingeholt werden können, kann sich ein Makler nicht intensiv um den Verkauf bemühen.

Auch ist es gerade diese Dynamik und das Know-how des Maklers, die in vielen Fällen zum gewünschten Erfolg, dem Verkauf bzw. die Vermietung der Immobilie führt. Ein Makler hat laufend Kunden, die er berät und betreut. Oft kann es sein, dass sich erst mit der Zeit herausstellt, dass ein anderes Objekt, an welches der Kunde selbst erst gar nicht gedacht hat in Frage kommt, hier ist es das Geschick des Maklers den Kunden von einem Objekt zu überzeugen, doch braucht er dafür die Gewissheit, dass er nicht umsonst für ein Objekt einsetzt.

Suchen Sie sich einen Immobilienmakler Ihres Vertrauens und erteilen sie ihm den Makleralleinauftrag – für einen befristeten Zeitraum. So können Sie sich sicher sein, dass sich der Immobilienmakler auch wirklich bemüht, Ihr Objekt schnell zu verkaufen und Sie haben auch die Möglichkeit den Vertrag zu beenden, wenn die Vorgehensweise und das Engagement des Maklers gar nicht Ihren Vorstellungen entspricht, der Makler gegen seine Pflicht zur aktiven Vermarktung der Immobilie verstößt.

Wichtig bei der Auswahl des Maklers ist:
Ist der Makler kompetent und verfügt er über ausreichend Kenntnisse?
Ist der Makler auch nach Vertragsunterzeichnung noch für Sie da?
Haben Sie vertrauen zu ihrem Makler, dass er Sie gut berät und Sie und Ihre Anliegen seriös umfassend vertritt?

Jedes Mal werden dabei große Summen bewegt, jedes Mal geht es dabei um ein finanzielles Engagement, welches einen großen Teil der finanziellen Leistungskraft fordert, oder sogar an die finanzielle Leistungsgrenze geht.

Hier einen kompetenten Berater, einen Immobilientreuhänder, zur Seite zu haben ist ein großer Vorteil. Der Immobilientreuhänder beherrscht die Risiken eines solchen Engagements.

Bei einer Immobilie müssen die Rahmenbedingungen wie z. B. Zufahrt, Gehrechte, Ver- und Entsorgungsleitungen, Wohnrechte evtl. Dienstbarkeiten, und andere wichtige Details perfekt passen, ansonsten kann es zu größeren Problemen kommen. Eventuell kommen mietrechtliche Überlegungen dazu und vieles mehr, aber vor allem muss die Lage passen.

Die Einschätzung der guten oder schlechten Lage, des Preises sowie die Frage nach einer sicheren Geldanlage, der Verwertungschancen bei einem allenfalls in Zukunft erfolgenden Wiederverkaufs bzw. einer Vermietung der Immobilie ist eine der Hauptstärke des Immobilientreuhänders. Er muss aufgrund seiner Ausbildung und Erfahrung alle wesentlichen Aspekte beim Kauf einer Immobilie genau beurteilen können.

Der Makler arbeitet außerdem auf Erfolgsbasis. Seine Kosten fallen also nur bei erfolgreicher Tätigkeit an.

Jedoch viele Menschen glauben, beim Immobilienkauf besser daran zu sein, wenn sie auf die Beratung eines Fachmannes verzichten, aber gerade beim Verkauf oder Kauf von Immobilien geht es um enorme Summen.

Eine falsche Entscheidung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann einen enormen Verlust sowohl in finanzieller Hinsicht wie auch in der Lebensqualität darstellen.

Als Fachmann für Immobilien kann ich daher nur raten, beim Immobilienkauf oder Verkauf eine fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen, auch wenn sie etwas kostet.

Eine Immobilie ist nicht immer für jeden geeignet. Es muss viel Zeit und Geld für die Werbung investiert werden, damit ein Mieter/Käufer auch wirklich gefunden wird. Die Fachkenntnisse eines Immobilienmakler und die Marktkenntnisse sind von enscheidender Bedeutung, dass eine Immobilie in relvativ kurzer Zeit vermittelt werden kann. Genau diese Kenntnisse führen dazu, dass eine Liegenschaft optimal vermittelt wird. Ein Immobilienmakler kann mittels eines Vermittlungsauftrages oder eines Alleinvermittlungsauftrages, der in der Regel für einen Zeitraum von 3 – 6 Monaten befristet und schriftlich abgeschlossen wird, beauftragt werden. Beim Alleinvermittlungsauftrag wird nur ein einziger Immobilienmakler beauftragt, beim Vermittlungsauftrag können das auch mehrere Unternehmen gleichzeitig sein.
Der große Vorteil beim Alleinvermittlungsauftrag ist, dass durch die Schriftlichkeit für beide Seite ganz klare Vereinbarungen getroffen werden, aber vor allem, dass sich der Immobilienmakler verpflichtet, aktiv alle Handlungen zu unternehmen, um das Objekt zu vermieten bzw. zu verkaufen.

Wer nun glaubt, dass der schlichte Vermittlungsauftrag, weil in diesem Fall viele Makler gleichzeitig tätig sind, von Vorteil ist, der irrt. Der Alleinvermittlungsauftrag ist für beide Seite durch die Schrifltichkeit ganz klar verpflichtend, und vor allem verpflichtet sich der Makler, alle Handlungen zu unternehmen, um das Objekt zu vermieten bzw. zu verkaufen. Der Alleinverkauf ist in Vorarlberg die übliche Art einen Makler zu beauftragen.

Die Markttransparenz ist heute durch verschiedene Medien gegeben. Früher und auch heute sind es die Inserate, wobei die Transparenz über die Internetplattformen in den letzten Jahren zunimmt. Trotzdem bleibt die Arbeit, eine Immobilien tatsächlich zu vermitteln. Die Informationen, die aus den Internetplattformen heute gewonnen werden können, sind vielseitig, aber, ob die Höhe des Kaufpreises oder die Höhe des Mietpreises den Marktverhältnissen entspricht, geht daraus nicht hervor. Der am Markt l a n g f r i s t i g arbeitende Immobilienmakler ist hiefür der Profi, er wird sich hüten, Objekte anzubieten, die im Preis wesentlich überhöht sind.

Denn er lebt ausschließlich vom Erfolg.

Auf der einen Seite ist der Verkäufer, der einen möglichst hohen Preis will, der den Immobilienmakler dahingehend bearbeitet, zu einem möglichst hohen Preis anzubieten, und andererseits ist die Möglichkeit am Markt nicht gegeben. Der Immobilienmakler wird schon aus diesen Gründen die Immobilien preislich derart gestalten, dass sie am Markt unterzubringen ist.

Ausserdem muss ein Makler, der über viele Jahre am Markt tätig sein will, nicht nur von den Verkäufern, sondern auch von den Käufern „geliebt“ werden, er muss vertrauenswürdig sein.

Daher begründet sich auch seine Doppeltätigkeit, die im österreichischen Gesetz verankert ist.

Auch die intensive Tätigkeit, die Arbeit, die Immobilie verschiedensten Interessenten zu zeigen, ihnen bei der Abwicklung zu helfen, ihnen auch Hilfe bei der Finanzierung zu geben, muss jemand, und in diesem Fall der Immobilienmakler tun. Der Alleinvermittlungsauftrag ist daher das richtige Mittel, den Immoblienmakler zu beauftragen, zumal die Markttransparenz über Inserate sowie heute speziell und umfangreicher über das Internet gegeben ist.

Dem Immobilienmakler ist es selbstverständlich freigestellt, mit Kollegen in einer Kooperation zusammen zu arbeiten, um ihr Objekt rasch und optimal vermitteln zu können. Aber er ist der alleinige Ansprechpartner, und nur er inseriert ihr Objekt.

Besonders wichtig ist noch einmal, darauf hinzuweisen, dass überhaupt nichts bezahlt werden muss, wenn kein Abschluss zustande kommt. Die Provision ist also immer nur im Erfolgsfall zu zahlen. Und die Dienstleistung des Immobilienmaklers macht sich auf jeden Fall bezahlt, denn auch zukünftige Mieter und Käufer wissen: „Nur beim Makler sind wir sicher“, er haftet für seine Informationen, und wenn doch einmal etwas passiert, ist er versichert.

In letzter Zeit häuft sich immer mehr, dass auch potentielle Mieter/Käufer einen Makler mit der Suche nach seiner Wohnimmobilie beauftragen. Dann sucht für Sie ein Profi, der von vornherein Objekte ausfiltert, die für Sie nicht geeignet sind, die nicht marktgängig sind (Angebotspreis; spätere hohe Investitionskosten, die zuwenig berücksichtigt sind; Bauschäden, die später stark ins Geld gehen; passende Förderungen usw.). Ihr Immobilienmakler ist immer für Sie da. Kontaktadressen finden Sie im Mitgliederverzeichnis des Fachverbandes Immoblien- und Vermögenstreuhänder.

Weshalb ist das geschehen?
Die Immobilienpreise hängen stark von den Einkommen und der Dichte der Bevölkerung in einem bestimmten Gebiet ab. Zum Beispiel gibt es im weniger dicht besiedelten Burgenland und vielen anderen Regionen im Osten Österreichs Baulandpreise, die in Vorarlberg beinahe für landwirtschaftliche Grundstücke bezahlt werden.
Aber nicht nur die Einkommenssituation und Bevölkerungsdichte haben primäre Bedeutung für die Preisentwicklung von Immobilien. Auch die Knappheit des Baulandes ist ein wesentlicher Faktor. In ganz Österreich ist es eines der vorrangigen gesellschaftlichen Ziele, mit Grund und Boden sparsam umzugehen. Diesen nachhaltigen Umgang versucht die Politik über die Raumplanung sicherzustellen. Als eine der Folgen sind die Grenzen des Baulandes zum landwirtschaftlichen Gebiet in Vorarlberg seit 30 Jahren nur unwesentlich ausgeweitet worden, was aufgrund des Bevölkerungswachstums und Bevölkerungsentwicklung unweigerlich auch zu Preissteigerungen geführt hat.

Habe ich oben geschrieben, dass Immobilien seit dem 2. Weltkrieg geradezu explodiert sind, so ist es wichtig darauf hinzuweisen, dass es in der Vergangenheit in Vorarlberg vorübergehend auch längere Phasen fallender Grundpreise gegeben hat.
Eine besondere Situation gab es etwa in Lustenau ab 1981 bis ca. 1987, nach dem Zusammenbruch des Stickereibooms mit Nigeria. Anfang der 80 er Jahre, sind deshalb die Grundpreise um ca. ¼ eingebrochen. Erst ab ca. 1987 haben sie sich dann auf das Niveau von 1981 wieder erholt.

Erstmals nach dem 2. Weltkrieg gab es in Gesamt-Vorarlberg ab 1994 fallende Grundpreise. Diese Phase dauerte bis ca. 1999. Die Ursache der damals fallenden Preise war, die Ernüchterung über die doch nicht eingetretenen Erwartungen über die wirtschaftliche Entwicklung der früheren „Ostblockländer“. Es sind daher nicht immer nur sogenannte „harte Einflussfaktoren“, die Immobilienpreise steigen oder fallen lassen. Grund- und Immobilienpreise sind auch abhängig „vom sich Reichrechnen“ d.h. von den Erwartungen der Bevölkerung.

Um die aktuelle Entwicklung zu erfassen, ist auf eine Reihe zusätzlicher Parameter zu verweisen, die die bisherigen Überlegungen weiter verkomplizieren.
Die Wirtschaftskrise, das darauf international stattgefundene kollektive staatliche „Anwerfen der Geldpresse“, die derzeitigen Turbulenzen, vor allem mit dem kleinen Griechenland, das ungeheure Geldmengen benötigt, sind alles Fakten die bisher nicht bekannte Entwicklungen auslösen können.

Ebenso wie es bei derzeit nahezu allen wirtschaftlichen Zusammenhängen unmöglich erscheint, eine verlässliche Prognose abzugeben, ist es derzeit wohl kaum möglich verlässlich einzuschätzen in welche Richtung die Vorarlberger Immobilienpreise gehen werden. Es sind meines Erachtens deflatorische als auch inflatorische Entwicklungen möglich. Es kann und muss letztlich daher jeder für sich selbst entscheiden, an welche Entwicklung er glaubt.

Was jedoch wohl jene die in Immobilien investieren oft ruhiger schlafen lässt als andere Investoren, ist der Umstand, dass möglichen gesamtwirtschaftlichen Turbulenzen ein seit Jahren gefestigter und prinzipiell stabiler Vorarlberger Immobilienmarkt gegenüber steht. Sowie letztlich auch die sichere Erkenntnis, dass Immobilien als Sachwerte, anders als die meisten anderen Formen des Sparens oder des Investierens, immer einen gewissen Wert darstellen werden.